Ratgeber für Eigentümer
Eigentumswohnung verkaufen in Salzgitter
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung entscheidet nicht nur die Wohnung selbst – sondern auch die Eigentümergemeinschaft dahinter. Kaufinteressenten und ihre Banken sehen inzwischen sehr genau hin, wie es um Rücklagen und Beschlusslage steht.
Was Ihre Wohnung wert ist – und was die Gemeinschaft dazu beiträgt
Zwei baugleiche Wohnungen im selben Haus können unterschiedlich viel wert sein: Lage im Gebäude, Ausrichtung, Stockwerk und Zustand machen den Unterschied. Über allem steht aber die Frage, wie die Eigentümergemeinschaft wirtschaftet.
Eine gut gefüllte Erhaltungsrücklage ist ein echtes Verkaufsargument. Umgekehrt drückt eine beschlossene, aber noch nicht finanzierte Dachsanierung den Preis – zu Recht, denn der Käufer übernimmt die Kosten.
Wir sehen uns die Unterlagen deshalb vor der Vermarktung an und sagen Ihnen, welche Punkte Interessenten ansprechen werden. Das ist deutlich angenehmer, als bei der dritten Besichtigung von einer Sonderumlage überrascht zu werden.
Diese Unterlagen brauchen Sie
Neben den üblichen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Grundriss und Energieausweis verlangen Käufer und Banken bei Eigentumswohnungen gezielt Unterlagen der Gemeinschaft.
Dazu gehören: die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, die aktuelle Hausgeldabrechnung und der Wirtschaftsplan sowie ein Nachweis über die Höhe der Erhaltungsrücklage.
Diese Unterlagen bekommen Sie über die Hausverwaltung. Fordern Sie sie früh an – manche Verwaltungen brauchen mehrere Wochen, und ohne diese Papiere finanziert keine Bank.
Vermietet oder frei verkaufen?
Eine freie Wohnung spricht Selbstnutzer und Kapitalanleger an, eine vermietete fast nur Kapitalanleger. Der Käuferkreis ist bei vermieteten Objekten also kleiner – was sich meist auch im Preis zeigt.
Trotzdem ist ein Verkauf im vermieteten Zustand oft der ruhigere Weg: keine leerstehende Wohnung, keine Kündigung, laufende Mieteinnahmen bis zum Übergang. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" – der Mietvertrag läuft mit dem Käufer weiter.
Wenn Sie über eine Eigenbedarfskündigung nachdenken, um freistehend zu verkaufen: Das ist rechtlich anspruchsvoll und im Zweifel ein Fall für anwaltlichen Rat. Wir zeigen Ihnen die wirtschaftliche Seite beider Wege auf.
Vom Exposé bis zum Notartermin
Wir erstellen das Exposé mit Fotos, Grundriss und den Pflichtangaben, bündeln die Verwaltungsunterlagen zu einem prüffähigen Paket und qualifizieren Anfragen vor.
Bei vermieteten Wohnungen stimmen wir Besichtigungen mit dem Mieter ab. Das ist nicht nur eine Frage des Anstands, sondern rechtlich geboten – und ein kooperativer Mieter macht die Vermarktung spürbar leichter.
Nach der Einigung folgt der Notartermin. Ein Punkt, der bei Wohnungen häufig übersehen wird: Sieht die Teilungserklärung eine Zustimmung der Verwaltung zur Veräußerung vor, muss diese vorliegen. Wir prüfen das rechtzeitig.
Häufige Fragen
Was Eigentümer uns dazu fragen
Welche Unterlagen verlangt die Bank des Käufers?
Neben Grundbuchauszug, Grundriss und Energieausweis vor allem Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und einen Nachweis zur Erhaltungsrücklage.
Braucht der Verkauf die Zustimmung der Hausverwaltung?
Nur dann, wenn die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung enthält. Ist das der Fall, muss die Zustimmung der Verwaltung vor der Eigentumsumschreibung vorliegen. Wir prüfen das vor der Vermarktung.
Kann ich meine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Die Wohnung spricht dann überwiegend Kapitalanleger an, was wir bei Preisfindung und Ansprache berücksichtigen.
Weitere Antworten finden Sie in unseren häufigen Fragen.
Wie viel ist Ihre Immobilie wert?
Wir bewerten Ihre Immobilie in Salzgitter und Umgebung – kostenlos und unverbindlich. Das Erstgespräch führen wir persönlich, ohne Verpflichtung.