Was Ihre Immobilie wirklich wert ist

Die drei Bewertungsverfahren – und wann welches gilt

In der Immobilienbewertung gibt es drei anerkannte Verfahren, geregelt in der Immobilienwertermittlungsverordnung. Welches passt, hängt vom Objekt ab – nicht von der Vorliebe des Bewerters.

Das Vergleichswertverfahren ist der Maßstab bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen. Es vergleicht Ihr Objekt mit tatsächlich verkauften, ähnlichen Immobilien. Es ist das aussagekräftigste Verfahren – vorausgesetzt, es liegen genügend echte Vergleichsfälle vor. Genau daran scheitern automatische Rechner in kleineren Ortsteilen regelmäßig.

Das Ertragswertverfahren gilt bei vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern. Hier zählt nicht, wie sich das Haus bewohnt, sondern was es abwirft: nachhaltig erzielbare Miete, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer.

Das Sachwertverfahren tritt ein, wenn Vergleichsfälle fehlen – etwa bei besonderen Objekten wie einem umgebauten Hof in Immendorf. Es rechnet vom Herstellungswert des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung zuzüglich Bodenwert und gleicht das Ergebnis über den Sachwertfaktor an den Markt an.

In der Praxis rechnen wir häufig mehrgleisig. Wenn zwei Verfahren weit auseinander liegen, ist das kein Makel, sondern ein Hinweis – meist auf eine Besonderheit, die man kennen muss, bevor man vermarktet.

Warum Online-Rechner systematisch danebenliegen

Ein Online-Rechner kennt Ihre Adresse, Ihre Quadratmeter und Ihr Baujahr. Er kennt nicht Ihr Dach, Ihre Heizung, den Grundriss, die Feuchtigkeit im Keller oder die Tatsache, dass die Hauptstraße auf Ihrer Straßenseite deutlich lauter ist.

Schwerer wiegt die Datengrundlage. Die meisten Rechner speisen sich aus Angebotspreisen aus Portalen – also aus dem, was Verkäufer fordern. Was am Ende beurkundet wird, ist regelmäßig ein anderer Betrag. Der Gutachterausschuss arbeitet dagegen mit der Kaufpreissammlung: jedem tatsächlich beurkundeten Verkauf.

Dazu kommt ein Punkt, über den selten gesprochen wird: Viele kostenlose Online-Bewertungen sind Werkzeuge zur Adressgewinnung. Ihre Daten werden an Makler weiterverkauft, die Sie danach anrufen. Der ausgewiesene Wert ist dabei oft bewusst freundlich gerechnet – ein zu niedriger Wert erzeugt keine Anfrage.

Uns ist der umgekehrte Weg lieber: Sie rufen an, wir kommen vorbei, Sie bekommen eine Zahl mit Begründung. Was Sie damit machen, entscheiden Sie.

Bodenrichtwert, Verkehrswert, Marktwert – die Begriffe sauber getrennt

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter Bodenfläche für eine Zone, den der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung ableitet und veröffentlicht. Er beschreibt den Boden – nicht Ihr Gebäude. Ihn mit der Grundstücksfläche zu multiplizieren ergibt keinen Immobilienwert.

Verkehrswert und Marktwert sind nach § 194 BauGB dasselbe: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Stichtag zu erzielen wäre – ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Er ist eine begründete Schätzung, kein feststehender Betrag.

Der erzielte Kaufpreis kann davon abweichen, nach oben wie nach unten. Zwei ernsthafte Interessenten treiben den Preis; ein Verkauf unter Zeitdruck drückt ihn. Genau deshalb ist die Vermarktung nicht die Kür nach der Bewertung, sondern der zweite Hebel auf den Preis.

Wann Sie ein förmliches Gutachten brauchen – und wann nicht

Für den normalen Verkauf brauchen Sie kein Gutachten. Eine begründete Maklereinschätzung reicht, um den Preis festzulegen und in die Vermarktung zu gehen.

Ein förmliches Verkehrswertgutachten brauchen Sie, wenn ein Dritter die Zahl akzeptieren muss: bei Gericht, gegenüber dem Finanzamt, in einer streitigen Erbauseinandersetzung oder bei einer Scheidung, in der keine Einigung gelingt. Solche Gutachten erstellt der Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger – sie sind kostenpflichtig und aufwendiger.

Wir sagen Ihnen im Erstgespräch offen, was Sie in Ihrer Situation brauchen. Wenn ein Gutachten der richtige Weg ist, empfehlen wir Ihnen das – auch dann, wenn für uns dabei kein Auftrag herausspringt.