Ratgeber für Eigentümer
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Niedersachsen
Der Kaufpreis ist nur ein Teil dessen, was ein Immobilienkauf kostet. Wer die Nebenkosten erst beim Notartermin durchrechnet, gerät unter Druck – denn sie müssen in aller Regel aus Eigenkapital kommen.
Die einzelnen Posten
Grunderwerbsteuer: Sie ist Ländersache und beträgt in Niedersachsen derzeit 5 Prozent des Kaufpreises. Fällig wird sie nach der Beurkundung; ohne Zahlung erteilt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, und ohne diese erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Notar- und Grundbuchkosten: Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und bemessen sich am Kaufpreis. In der Praxis liegen sie zusammen üblicherweise bei etwa 1,5 bis 2 Prozent. Getragen werden sie in aller Regel vom Käufer.
Maklerprovision: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, gilt seit Dezember 2020 die gesetzliche Teilung – der Käufer trägt höchstens den gleichen Anteil wie der Verkäufer. Die Höhe wird vorab schriftlich vereinbart.
In der Summe sollten Sie in Niedersachsen mit etwa 8 bis 10 Prozent des Kaufpreises zusätzlich kalkulieren, je nachdem, ob eine Provision anfällt.
Warum Banken die Nebenkosten nicht mitfinanzieren
Eine Bank besichert ihr Darlehen mit der Immobilie. Die Nebenkosten erhöhen aber nicht deren Wert – die Grunderwerbsteuer ist weg, sobald sie gezahlt ist.
Deshalb erwarten Banken in aller Regel, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden. Vollfinanzierungen inklusive Nebenkosten gibt es, sie sind aber teurer und an eine sehr gute Bonität geknüpft.
Praktisch heißt das: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sollten rund 24.000 bis 30.000 Euro an Nebenkosten eingeplant sein – zusätzlich zu dem Eigenkapital, das Sie ohnehin in die Finanzierung einbringen möchten.
Woran zusätzlich zu denken ist
Umzug, gegebenenfalls doppelte Mietzahlung im Übergangsmonat, Renovierung vor Einzug, Küche, Möbel. Diese Posten tauchen in keiner Nebenkostenaufstellung auf und summieren sich schnell.
Bei älteren Objekten kommen mögliche Nachrüstpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz hinzu – etwa zur Dämmung der obersten Geschossdecke oder zum Austausch alter Heizkessel. Die Fristen laufen ab Eigentumsübergang.
Halten Sie außerdem eine Rücklage für Instandhaltung vor. Wer bis zum letzten Euro finanziert, hat beim ersten größeren Schaden ein Problem.
Was wir Kaufinteressenten sagen
Wir rechnen mit Ihnen die Nebenkosten durch, bevor Sie ein Gebot abgeben – nicht danach. Ein Käufer, der sich übernimmt, ist für niemanden ein gutes Ergebnis, auch nicht für den Verkäufer, dessen Finanzierung dann platzt.
Wenn wir den Eindruck haben, dass ein Objekt finanziell nicht zu Ihnen passt, sagen wir das. Die Finanzierungsberatung selbst gehört zu Ihrer Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater – wir vermitteln Immobilien, keine Kredite.
Häufige Fragen
Was Eigentümer uns dazu fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen?
Derzeit 5 Prozent des Kaufpreises. Sie ist Ländersache und kann sich ändern – den aktuellen Satz nennt Ihnen das Finanzamt oder Ihr Notariat.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Grundsätzlich möglich, aber unüblich und teurer, weil die Nebenkosten den Beleihungswert nicht erhöhen. Die meisten Banken erwarten, dass sie aus Eigenkapital gedeckt werden.
Wer zahlt den Notar?
In aller Regel der Käufer, der den Notar üblicherweise auch beauftragt. Der Verkäufer trägt meist die Kosten für die Löschung noch eingetragener Grundschulden.
Beraten Sie zur Finanzierung?
Nein. Wir vermitteln Immobilien, keine Kredite. Für die Finanzierung ist Ihre Bank oder ein unabhängiger Finanzierungsberater zuständig – wir rechnen mit Ihnen aber gern die Nebenkosten durch.
Weitere Antworten finden Sie in unseren häufigen Fragen.
Wie viel ist Ihre Immobilie wert?
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