Grundbuch, Lasten und Rechte verstehen

Der Aufbau: Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen

Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück selbst: Gemarkung, Flur, Flurstück, Größe und Wirtschaftsart. Hier finden Sie auch grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht.

Abteilung I nennt die Eigentümer und den Rechtsgrund des Erwerbs – Kauf, Erbfolge, Auflassung. Bei mehreren Eigentümern steht hier auch das Verhältnis, etwa Bruchteile oder eine Erbengemeinschaft.

Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Reallasten, aber auch Zwangsversteigerungsvermerke oder eine angeordnete Nachlassverwaltung.

Abteilung III führt die Grundpfandrechte auf: Hypotheken und – heute üblich – Grundschulden, mit denen Immobilienkredite besichert werden.

Welche Einträge den Wert drücken

Ein Wohnrecht oder Nießbrauch in Abteilung II mindert den Wert erheblich, weil der Käufer die Immobilie zunächst nicht selbst nutzen kann. Wie stark, hängt vom Alter des Berechtigten und dem Umfang des Rechts ab.

Wegerechte zugunsten des Nachbarn sind meist weniger dramatisch, gehören aber offen kommuniziert – ein Käufer, der erst beim Notar davon erfährt, verhandelt nach.

Ein Vorkaufsrecht kann den Verkauf verzögern, weil der Berechtigte erst erklären muss, ob er es ausübt. Ein Erbbaurecht verändert die Kalkulation grundlegend, weil der Käufer nicht das Grundstück, sondern nur das Recht daran erwirbt und Erbbauzins zahlt.

Grundschulden in Abteilung III sind dagegen der Normalfall und kein Problem: Sie werden im Rahmen der Abwicklung gelöscht oder abgelöst.

Was NICHT im Grundbuch steht

Ein verbreiteter Irrtum: Baulasten stehen nicht im Grundbuch. Sie werden in einem eigenen Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsicht geführt. Eine Baulast kann etwa die Bebaubarkeit einschränken oder eine Zufahrt für ein Nachbargrundstück sichern.

Ebenfalls nicht im Grundbuch: Denkmalschutz, Altlasten, Erschließungsbeiträge und Mietverhältnisse. Wer nur ins Grundbuch sieht, hat also nur einen Teil des Bildes.

Deshalb prüfen wir vor der Vermarktung mehrere Quellen und nicht nur eine.

Einsicht nehmen und alte Einträge bereinigen

Einsicht bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt – als Eigentümer haben Sie das ohne Weiteres. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht. Notare können elektronisch einsehen.

Nicht selten stehen in Abteilung III noch Grundschulden, deren Kredit längst getilgt ist. Für die Löschung brauchen Sie eine Löschungsbewilligung Ihrer Bank; die Löschung selbst verursacht Gebühren.

Ob Sie vorab löschen lassen oder das im Rahmen der Kaufabwicklung erledigen, besprechen wir. Häufig ist der zweite Weg der einfachere, weil der Notar es ohnehin mit abwickelt.

Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Fragen zu konkreten Eintragungen ist Ihr Notariat der richtige Ansprechpartner.