Ratgeber für Eigentümer
Geerbte Immobilie verkaufen
Eine geerbte Immobilie kommt selten allein. Meist gehören ein Trauerfall, eine Erbengemeinschaft mit unterschiedlichen Vorstellungen und ein Haus voller Erinnerungen dazu. Wir gehen solche Fälle sachlich an – und ohne Druck.
Der erste Schritt: Klarheit über Eigentum und Grundbuch
Bevor verkauft werden kann, muss feststehen, wer Eigentümer ist. Der Nachweis erfolgt über Erbschein oder über ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
Danach wird das Grundbuch berichtigt. Ein Punkt, der bares Geld spart: Erfolgt der Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist er nach der Kostenordnung gebührenfrei. Danach fallen die regulären Gebühren an.
Erst wenn die Erben im Grundbuch stehen, kann wirksam verkauft werden. Wir klären diesen Stand zu Beginn, damit später niemand mit einem Notartermin wartet, der nicht stattfinden kann.
Erbengemeinschaft: verkaufen, wenn mehrere entscheiden
In einer Erbengemeinschaft können die Erben nur gemeinsam über die Immobilie verfügen. Für den Verkauf braucht es die Zustimmung aller – das ist der Punkt, an dem es in der Praxis häufig hakt.
Typisch sind drei Lager: Jemand will verkaufen, jemand will halten, jemand will selbst einziehen. Häufig hilft schon eine gemeinsame, nachvollziehbare Wertgrundlage. Wenn alle dieselbe Zahl vor sich haben und wissen, wie sie zustande kommt, wird aus einer Grundsatzdiskussion oft eine sachliche Entscheidung.
Findet sich keine Einigung, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Sie führt fast immer zu einem schlechteren Ergebnis als ein freihändiger Verkauf. Wer das weiß, verhandelt anders. Für die rechtliche Begleitung einer Erbauseinandersetzung ziehen Sie bitte eine Anwältin oder einen Anwalt hinzu.
Bewertung zum Stichtag – für Erbschaftsteuer und Teilung
Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt einen Wert an, der nach dem Bewertungsgesetz typisiert ermittelt wird. Dieser Wert liegt nicht selten über dem, was sich am Markt tatsächlich erzielen lässt.
Erben haben deshalb das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen – üblicherweise durch ein Gutachten oder, innerhalb eines Jahres, durch den tatsächlich erzielten Kaufpreis. Ob sich das in Ihrem Fall lohnt, gehört in die Hände Ihrer Steuerberatung; wir weisen Sie auf die Möglichkeit hin.
Für die Aufteilung innerhalb der Erbengemeinschaft ist eine belastbare Einschätzung ohnehin die Basis. Ulrich Merkel ist ehrenamtlicher Gutachter des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg und kennt die tatsächlich beurkundeten Kaufpreise der Region.
Haushaltsauflösung, Zustand, Vermarktung
Geerbte Häuser sind oft jahrzehntelang bewohnt und selten frisch renoviert. Die gute Nachricht: Sie müssen nicht sanieren. Es gibt für nahezu jeden Zustand Käufer – wenn der Preis stimmt und der Zustand offen benannt wird.
Ob sich eine Entrümpelung vorab lohnt, entscheiden wir gemeinsam. Ein leergeräumtes Haus lässt sich meist besser zeigen; bei stark sanierungsbedürftigen Objekten kaufen Interessenten hingegen ohnehin die Substanz, nicht die Optik.
Wir nehmen Rücksicht darauf, dass hinter dem Objekt ein Trauerfall steht. Es gibt keinen Grund, einen solchen Verkauf zu überstürzen – außer, Sie wollen es so.
Häufige Fragen
Was Eigentümer uns dazu fragen
Muss die Erbengemeinschaft dem Verkauf einstimmig zustimmen?
Ja. Die Veräußerung eines Nachlassgrundstücks ist eine Verfügung, der alle Miterben zustimmen müssen. Kommt keine Einigung zustande, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung – die wirtschaftlich meist die schlechtere Lösung ist.
Was kostet die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall?
Wird die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie gebührenfrei. Danach fallen die regulären Grundbuchgebühren an.
Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer an?
Erben treten in die Besitzzeit des Erblassers ein. Lag dessen Anschaffung mehr als zehn Jahre zurück, ist die Frist regelmäßig abgelaufen. Die verbindliche Beurteilung Ihres Falls gehört zu Ihrer Steuerberatung.
Muss ich das geerbte Haus vor dem Verkauf renovieren?
Nein. Für nahezu jeden Zustand gibt es Käufer, sofern der Preis den Zustand abbildet und Mängel offen benannt werden. Ob sich einzelne Maßnahmen lohnen, besprechen wir beim Ortstermin.
Weitere Antworten finden Sie in unseren häufigen Fragen.
Wie viel ist Ihre Immobilie wert?
Wir bewerten Ihre Immobilie in Salzgitter und Umgebung – kostenlos und unverbindlich. Das Erstgespräch führen wir persönlich, ohne Verpflichtung.