Ratgeber für Eigentümer
Der Notartermin beim Immobilienverkauf
Ein Immobilienkaufvertrag ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird – so schreibt es § 311b BGB vor. Diese Seite erklärt, was vor, während und nach dem Termin passiert, damit Sie wissen, worauf Sie achten sollten.
Vor dem Termin: Entwurf und Zwei-Wochen-Frist
Sobald Käufer und Verkäufer sich einig sind, beauftragt üblicherweise der Käufer den Notar – er trägt in der Regel auch dessen Kosten. Der Notar ist dabei zur Unparteilichkeit verpflichtet: Er berät beide Seiten und vertritt keine.
Der Notar erstellt einen Vertragsentwurf und übersendet ihn beiden Parteien. Ist der Käufer Verbraucher und der Verkäufer Unternehmer, muss der Entwurf nach dem Beurkundungsgesetz grundsätzlich zwei Wochen vor dem Termin vorliegen.
Nutzen Sie diese Zeit. Lesen Sie den Entwurf vollständig und fragen Sie nach, was Sie nicht verstehen – dafür ist der Notar da, und die Rückfrage kostet Sie nichts extra. Prüfen Sie insbesondere Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Gewährleistungsausschluss und die Liste der mitverkauften Gegenstände.
Im Termin: Was tatsächlich passiert
Der Notar verliest den gesamten Vertrag – Wort für Wort. Das dauert je nach Umfang zwischen dreißig Minuten und gut einer Stunde und wirkt auf viele Beteiligte zäh. Es ist aber Ihre letzte Gelegenheit, etwas zu ändern.
Unterbrechen Sie, wenn etwas nicht stimmt. Ein Passus, den Sie im Termin korrigieren lassen, kostet fünf Minuten; derselbe Fehler nach der Beurkundung kostet einen Änderungsvertrag mit neuen Gebühren.
Beide Parteien unterschreiben, der Notar beurkundet. Ab diesem Moment ist der Vertrag bindend – ein Rücktritt ist nur unter den im Vertrag geregelten Voraussetzungen möglich. Ein allgemeines Widerrufsrecht gibt es beim beurkundeten Immobilienkauf nicht.
Nach der Beurkundung: der Weg zum Geld
Zuerst wird die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie sichert den Käufer davor, dass die Immobilie zwischenzeitlich anderweitig verkauft oder belastet wird.
Parallel holt der Notar die nötigen Erklärungen ein – etwa die Löschungsbewilligung Ihrer Bank, wenn noch eine Grundschuld eingetragen ist, und gegebenenfalls die Verzichtserklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht.
Liegen alle Fälligkeitsvoraussetzungen vor, fordert der Notar den Käufer zur Zahlung auf. Erst danach wird übergeben und schließlich das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben. Zwischen Beurkundung und Geldeingang vergehen typischerweise mehrere Wochen.
Übergeben Sie die Schlüssel nicht vor der vollständigen Kaufpreiszahlung – es sei denn, der Vertrag regelt ausdrücklich etwas anderes.
Kosten und wer sie trägt
Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und bemessen sich am Kaufpreis. Üblicherweise trägt sie der Käufer, ebenso die Grunderwerbsteuer – in Niedersachsen derzeit 5 Prozent des Kaufpreises.
Als Verkäufer tragen Sie in der Regel die Kosten für die Löschung noch eingetragener Grundschulden. Läuft Ihre Finanzierung noch, kann Ihre Bank zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – fragen Sie diesen Betrag schriftlich ab, bevor Sie sich auf einen Verkauf festlegen.
Zur Einordnung: Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Vertrag ist der beurkundende Notar der richtige Ansprechpartner.
Häufige Fragen
Was Eigentümer uns dazu fragen
Kann ich nach der Beurkundung noch zurücktreten?
Nur unter den im Kaufvertrag geregelten Voraussetzungen. Ein allgemeines Widerrufsrecht gibt es beim notariell beurkundeten Immobilienkauf nicht – deshalb ist die Prüfung des Entwurfs vor dem Termin so wichtig.
Wer sucht den Notar aus?
Üblicherweise der Käufer, weil er dessen Kosten trägt. Der Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet und berät beide Seiten.
Wann bekomme ich als Verkäufer mein Geld?
Erst wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen – insbesondere die eingetragene Auflassungsvormerkung und die Löschungsunterlagen für bestehende Grundschulden. Zwischen Beurkundung und Zahlung vergehen typischerweise mehrere Wochen.
Muss ich zum Notartermin persönlich erscheinen?
Nicht zwingend. Eine Vertretung ist möglich, benötigt aber eine entsprechende – in der Regel notariell beglaubigte – Vollmacht. Besprechen Sie das rechtzeitig mit dem Notariat.
Weitere Antworten finden Sie in unseren häufigen Fragen.
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