Ratgeber für Eigentümer
Vermietete Eigentumswohnung verkaufen
Eine vermietete Wohnung lässt sich jederzeit verkaufen – der Mietvertrag läuft mit dem Käufer weiter. Was sich ändert, ist der Käuferkreis: Aus Selbstnutzern werden Kapitalanleger, und die rechnen anders.
Kauf bricht nicht Miete
Der Grundsatz steht in § 566 BGB: Wird vermieteter Wohnraum verkauft, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein. Er kann ihn nicht einfach beenden, und die Konditionen bleiben, wie sie sind.
Für Sie als Verkäufer bedeutet das Sicherheit: Sie müssen den Mieter nicht loswerden, um verkaufen zu können. Die Mieteinnahmen laufen bis zum Eigentumsübergang weiter.
Für den Käufer bedeutet es, dass er ein Objekt mit laufendem Ertrag erwirbt – und dass er es nicht kurzfristig selbst beziehen kann.
Das Vorkaufsrecht des Mieters
Wichtig: Wird eine Wohnung nach der Vermietung erst in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, steht dem Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu.
Praktisch heißt das: Sobald ein Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen ist, muss der Mieter informiert werden und kann zu denselben Bedingungen eintreten. Er hat dafür eine gesetzliche Frist.
Dieses Vorkaufsrecht wird in der Praxis selten ausgeübt, muss aber sauber beachtet werden – ein Verstoß kann Schadenersatzansprüche auslösen. Der Notar berücksichtigt das in der Abwicklung.
Bei Wohnungen, die von Anfang an als Eigentumswohnung existierten, greift dieses besondere Vorkaufsrecht nicht.
Der Preisunterschied zur freien Wohnung
Vermietete Wohnungen erzielen in der Regel weniger als vergleichbare freie Wohnungen. Der Grund ist einfach: Der Käuferkreis ist kleiner, weil Selbstnutzer ausfallen.
Wie groß der Abschlag ist, hängt vom Verhältnis zwischen Ist-Miete und marktüblicher Miete ab, von der Restlaufzeit des Mietverhältnisses und vom Zustand der Wohnung. Eine gut vermietete Wohnung mit solider Miete verliert deutlich weniger als eine mit stark untersetzter Bestandsmiete.
Dem steht ein Vorteil gegenüber: Sie verkaufen ohne Leerstand, ohne Renovierung für den Erstbezug und ohne Mietausfall in der Vermarktungsphase. Was sich für Sie rechnet, sehen wir uns im Einzelfall an.
Wenn Sie über Eigenbedarf nachdenken
Manche Eigentümer erwägen, per Eigenbedarfskündigung freizuziehen, um besser zu verkaufen. Davon raten wir ohne anwaltliche Begleitung ab.
Eine Eigenbedarfskündigung setzt einen echten, konkret darlegbaren Eigenbedarf voraus. Wird sie nur vorgeschoben, um besser zu verkaufen, drohen Schadenersatzansprüche des Mieters. Bei umgewandelten Wohnungen können zudem Sperrfristen von mehreren Jahren gelten, die je nach Landesverordnung unterschiedlich lang sind.
Wir sind Makler, keine Rechtsanwälte – für diese Frage gehört anwaltlicher Rat eingeholt. Was wir beitragen können, ist die wirtschaftliche Seite: was die Wohnung vermietet und was sie frei realistisch bringt.
Häufige Fragen
Was Eigentümer uns dazu fragen
Kann der Käufer meinem Mieter kündigen?
Nur unter denselben Voraussetzungen wie Sie selbst – etwa bei berechtigtem Eigenbedarf. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein; ein Sonderkündigungsrecht wegen des Eigentümerwechsels gibt es nicht.
Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Wenn die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft wird: ja, nach § 577 BGB. Bei von vornherein bestehendem Wohnungseigentum greift dieses besondere Vorkaufsrecht nicht.
Bringt eine vermietete Wohnung weniger Geld?
In der Regel ja, weil Selbstnutzer als Käufergruppe wegfallen. Wie groß der Abschlag ist, hängt vor allem davon ab, wie nah die Ist-Miete an der marktüblichen Miete liegt.
Muss ich den Mieter über den Verkauf informieren?
Für die Besichtigungen brauchen Sie ohnehin seine Kooperation, und beim Vorkaufsrecht ist die Information gesetzlich vorgeschrieben. Frühzeitige, sachliche Kommunikation ist fast immer der ruhigere Weg.
Weitere Antworten finden Sie in unseren häufigen Fragen.
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