Ratgeber für Eigentümer
Mehrfamilienhaus und Kapitalanlage verkaufen
Bei Anlageobjekten kauft niemand ein Zuhause, sondern eine Rendite. Das ändert alles: die Bewertungsmethode, die nötigen Unterlagen, die Käufergruppe und die Art, wie verhandelt wird.
Der Ertragswert entscheidet, nicht der Eindruck
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Maßgeblich sind die nachhaltig erzielbare Miete, die Bewirtschaftungskosten, der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Eine schöne Fassade hilft wenig, wenn die Mieten seit Jahren nicht angepasst wurden. Umgekehrt kann ein optisch unscheinbares Haus mit solider Mieterstruktur und realistischen Mieten ein sehr gutes Anlageobjekt sein.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Ist-Miete und marktüblicher Miete. Liegt die Ist-Miete deutlich darunter, sehen manche Käufer darin Potenzial – andere sehen das Risiko, dass sich Mieten bei Bestandsmietern nur begrenzt anheben lassen. Beides gehört offen auf den Tisch.
Welche Zahlen ein Käufer sehen will
Eine vollständige Mieterliste mit Wohnungsgrößen, Ist-Mieten, Vertragsbeginn und vereinbarten Anpassungen wie Staffel- oder Indexmieten.
Die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, aus denen sich die Bewirtschaftungskosten und die Umlagefähigkeit ergeben. Dazu die Höhe nicht umlagefähiger Kosten – die trägt der Eigentümer und sie schmälert die Rendite direkt.
Eine Instandhaltungshistorie: Was wurde wann gemacht, was steht an? Dach, Heizung, Fenster, Leitungen, Fassade. Ein Käufer, der den Instandhaltungsstau nicht einschätzen kann, preist einen Sicherheitsabschlag ein – und der ist regelmäßig höher als die tatsächlichen Kosten.
Ein Anlageobjekt ohne belastbare Zahlen verkauft sich unter Wert. Wir bereiten diese Unterlagen deshalb sorgfältig auf, bevor wir vermarkten.
Bestehende Mietverhältnisse und was sie bedeuten
Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete": Die Mietverträge gehen unverändert auf den Käufer über. Für Kapitalanleger ist das kein Nachteil, sondern der Normalfall – sie kaufen ja gerade den laufenden Ertrag.
Relevant wird es bei der Frage nach Leerstand, nach problematischen Mietverhältnissen oder nach Mietrückständen. Auch das gehört offen kommuniziert; ein Käufer erfährt es ohnehin spätestens nach Übergabe.
Kautionen müssen ordnungsgemäß übergeben und abgerechnet werden. Für die konkrete Gestaltung im Kaufvertrag ist das Notariat zuständig, für mietrechtliche Einzelfragen Ihre anwaltliche Beratung.
Diskretion gegenüber den Mietern
Bei Anlageobjekten ist eine diskrete Vermarktung häufig sinnvoll. Mieter, die aus einem Portal vom Verkauf erfahren, werden unruhig – und unruhige Mieter erschweren Besichtigungen und Übergabe.
Wir sprechen deshalb auf Wunsch gezielt vorgemerkte Kapitalanleger an, statt öffentlich zu inserieren. Besichtigungen stimmen wir mit den Mietern ab; ein Betretungsrecht besteht nur nach Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten.
Häufige Fragen
Was Eigentümer uns dazu fragen
Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
In der Regel über das Ertragswertverfahren: nachhaltig erzielbare Miete, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer. Die Wohnqualität steht dabei weniger im Vordergrund als bei einem Eigenheim.
Muss ich meine Mieter über den Verkauf informieren?
Eine gesetzliche Pflicht zur vorherigen Information besteht nicht, spätestens für Besichtigungen brauchen Sie aber die Kooperation der Mieter. In der Praxis ist frühzeitige, sachliche Kommunikation fast immer der ruhigere Weg.
Kann ich verkaufen, obwohl alle Wohnungen vermietet sind?
Ja. Für Kapitalanleger ist genau das der Normalfall, weil sie den laufenden Ertrag kaufen. Die Mietverträge gehen unverändert auf den Käufer über.
Weitere Antworten finden Sie in unseren häufigen Fragen.
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