Ratgeber für Eigentümer
Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf
Ob beim Verkauf Einkommensteuer auf den Gewinn anfällt, hängt vor allem an zwei Fragen: Wie lange gehört Ihnen die Immobilie – und haben Sie selbst darin gewohnt? Diese Seite ordnet die Rechtslage allgemein ein.
Die Zehnjahresfrist
Der Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen ist ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Einkommensteuergesetz. Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei.
Maßgeblich sind dabei die Daten der notariellen Beurkundung von Kauf und Verkauf – nicht der Tag des Einzugs, nicht die Grundbuchumschreibung und nicht die Schlüsselübergabe. Wer kurz vor Fristablauf verkauft, sollte genau rechnen: Ein paar Wochen Geduld können erhebliche Beträge sparen.
Bei geerbten Immobilien treten Sie in die Besitzzeit des Erblassers ein. Hatte dieser die Immobilie bereits länger als zehn Jahre, ist die Frist regelmäßig abgelaufen – unabhängig davon, wann Sie geerbt haben.
Die Ausnahme für selbstgenutztes Wohneigentum
Unabhängig von der Zehnjahresfrist bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Alternativ genügt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Wichtig: Es müssen keine vollen drei Jahre sein – die Rechtsprechung lässt hier auch angebrochene Kalenderjahre genügen.
Diese Regel ist der Grund, warum der Verkauf des eigenen Hauses in aller Regel steuerfrei ist, während bei einer vermieteten Eigentumswohnung genauer hingesehen werden muss.
Typische Stolperfallen
Ein häufig übersehener Fall ist das Arbeitszimmer oder die zeitweise vermietete Einliegerwohnung: Wird ein Teil der Immobilie nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kann für diesen Teil die Steuerbefreiung entfallen. Die Rechtsprechung hat hier in den vergangenen Jahren differenziert entschieden.
Ein weiterer Fall ist der gewerbliche Grundstückshandel: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gerät in dessen Nähe – mit erheblichen steuerlichen Folgen, einschließlich Gewerbesteuer.
Auch nach einer Trennung kann es kompliziert werden, etwa wenn ein Partner auszieht und die Immobilie erst Jahre später verkauft wird.
Warum diese Seite Ihre Steuerberatung nicht ersetzt
Wir sind Immobilienmakler, keine Steuerberater. Steuerrechtliche Beratung im Einzelfall ist nach dem Steuerberatungsgesetz den dafür zugelassenen Berufen vorbehalten – und das aus gutem Grund: Die Beträge sind erheblich, und die Details entscheiden.
Was wir tun können und tun: Wir weisen Sie im Erstgespräch darauf hin, wenn Ihr Fall nach einer steuerlichen Prüfung aussieht, bevor Sie sich auf einen Verkaufszeitpunkt festlegen. Der Hinweis kostet Sie nichts und kann viel sparen.
Die Angaben auf dieser Seite geben die allgemeine Rechtslage wieder, ohne Anspruch auf Vollständigkeit, und stellen keine steuerliche Beratung dar.
Häufige Fragen
Was Eigentümer uns dazu fragen
Wie lange muss ich eine Immobilie halten, um steuerfrei zu verkaufen?
Bei nicht selbst genutzten Immobilien gilt eine Frist von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung, maßgeblich sind die Daten der notariellen Beurkundung. Bei selbstgenutztem Wohneigentum kann der Gewinn auch vorher steuerfrei bleiben.
Zählt bei einer geerbten Immobilie meine eigene Besitzzeit?
Nein, Sie treten in die Besitzzeit des Erblassers ein. Lag dessen Anschaffung mehr als zehn Jahre zurück, ist die Frist regelmäßig bereits abgelaufen.
Ist der Verkauf meines selbst bewohnten Hauses steuerfrei?
In aller Regel ja, wenn die Immobilie durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Für Ihren konkreten Fall fragen Sie bitte Ihre Steuerberatung.
Beraten Sie mich steuerlich?
Nein. Steuerberatung im Einzelfall ist den dafür zugelassenen Berufen vorbehalten. Wir weisen Sie aber darauf hin, wenn Ihr Fall steuerlich geprüft werden sollte, bevor Sie einen Verkaufszeitpunkt festlegen.
Weitere Antworten finden Sie in unseren häufigen Fragen.
Wie viel ist Ihre Immobilie wert?
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