Ratgeber für Eigentümer
Grundstück verkaufen in Salzgitter
Beim Grundstücksverkauf entscheidet nicht die Fläche über den Preis, sondern was darauf gebaut werden darf. Wer das vorher klärt, verkauft regelmäßig deutlich besser – wer es dem Käufer überlässt, verschenkt die Differenz.
Baurecht schlägt Quadratmeter
Zwei gleich große Grundstücke nebeneinander können sich im Wert erheblich unterscheiden. Entscheidend ist, was der Bebauungsplan zulässt: Wie viele Vollgeschosse? Welche Grundflächenzahl? Ist eine Doppelhausbebauung möglich oder nur ein freistehendes Einfamilienhaus?
Liegt kein Bebauungsplan vor, richtet sich die Zulässigkeit im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB – das Vorhaben muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Im Außenbereich nach § 35 BauGB ist eine Bebauung dagegen nur ausnahmsweise zulässig.
Diese Unterscheidung ist der größte Werthebel überhaupt. Ein Außenbereichsgrundstück ist ein Vielfaches weniger wert als ein baureifes Grundstück gleicher Größe. Wer hier ohne Prüfung inseriert, ruft entweder einen unrealistischen Preis auf oder verschenkt Geld.
Bodenrichtwert richtig lesen
Der Bodenrichtwert wird vom Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung abgeleitet und für Zonen veröffentlicht. Er ist ein guter Ausgangspunkt – aber nur ein Ausgangspunkt.
Er bezieht sich auf ein Grundstück mit bestimmten Merkmalen in dieser Zone. Weicht Ihr Grundstück davon ab – ungünstiger Zuschnitt, Hanglage, fehlende Erschließung, ungewöhnliche Tiefe –, sind Zu- oder Abschläge nötig.
Ulrich Merkel ist ehrenamtlicher Gutachter des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg. Wir wissen daher, wie diese Werte zustande kommen und wo ihre Grenzen liegen.
Erschließung, Altlasten und Baulasten
Ein Grundstück gilt erst als baureif, wenn es erschlossen ist: Zufahrt, Wasser, Abwasser, Strom. Sind Erschließungsbeiträge noch offen, ist das ein erheblicher Kostenpunkt, den ein Käufer einpreisen wird – zu Recht.
Prüfen sollten Sie außerdem das Baulastenverzeichnis und – bei Verdacht auf frühere gewerbliche Nutzung – das Altlastenkataster. Beides beim Käufer als Überraschung landen zu lassen, ist der sichere Weg zum Rücktritt oder zur Nachverhandlung.
Bei bekannten Altlasten besteht zudem eine Offenbarungspflicht. Verschweigen ist hier nicht nur unklug, sondern haftungsträchtig.
Teilung und Hinterlandbebauung
Häufig steht auf einem großen Grundstück ein älteres Haus, dessen Wert deutlich unter dem Bodenwert liegt. Dann lohnt die Frage, ob sich das Grundstück teilen lässt oder eine rückwärtige Bebauung möglich ist.
Ist das der Fall, ändert sich der Käuferkreis: Statt einer Familie interessiert sich ein Bauträger – und der rechnet mit dem Baurecht, nicht mit dem Haus. Wer das Potenzial kennt, verhandelt auf Augenhöhe. Wer es nicht kennt, verkauft ein Baugrundstück zum Preis eines Altbaus.
Wir prüfen diese Frage im Vorfeld. Verbindlich klärt sie eine Bauvoranfrage bei der Stadt Salzgitter – deren Kosten sich bei entsprechendem Potenzial fast immer rechnen.
Häufige Fragen
Was Eigentümer uns dazu fragen
Wie finde ich heraus, ob mein Grundstück bebaubar ist?
Erste Anhaltspunkte liefert der Bebauungsplan der Stadt Salzgitter. Verbindliche Auskunft gibt eine Bauvoranfrage bei der Bauaufsicht. Bei erkennbarem Bebauungspotenzial rechnet sich dieser Schritt in aller Regel.
Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?
Nein. Der Bodenrichtwert gilt für ein Grundstück mit bestimmten Merkmalen innerhalb einer Zone. Zuschnitt, Erschließung, Hanglage und Bebaubarkeit führen zu Zu- oder Abschlägen.
Fällt beim Grundstücksverkauf Spekulationssteuer an?
Bei unbebauten Grundstücken greift die Ausnahme für selbstgenutztes Wohneigentum nicht. Innerhalb der zehnjährigen Frist kann daher Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen. Die Beurteilung Ihres Falls gehört zu Ihrer Steuerberatung.
Weitere Antworten finden Sie in unseren häufigen Fragen.
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