Bodenrichtwert in Salzgitter: was er aussagt – und was nicht

Was der Bodenrichtwert ist

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden – bezogen auf einen Quadratmeter und auf eine Zone mit im Wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen. Rechtsgrundlage ist § 196 Baugesetzbuch.

Ermittelt wird er von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte. Für Salzgitter ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg zuständig. Grundlage ist die Kaufpreissammlung: Jeder beurkundete Kaufvertrag wird dem Ausschuss übermittelt und ausgewertet.

Diese Datengrundlage ist der entscheidende Punkt. Anders als Portalauswertungen, die mit Angebotspreisen arbeiten, beruhen Bodenrichtwerte auf tatsächlich gezahlten Preisen.

Ulrich Merkel ist ehrenamtlicher Gutachter dieses Ausschusses. Diese Arbeit prägt unseren Blick auf den Markt – wir wissen, wie die Werte entstehen und wo ihre Grenzen liegen.

Wo Sie ihn abrufen

Bodenrichtwerte sind öffentlich zugänglich. In Niedersachsen werden sie über das Informationssystem der Gutachterausschüsse bereitgestellt; der Basisabruf ist kostenfrei.

Angezeigt werden neben dem Wert je Quadratmeter auch die Bezugsmerkmale der Zone: Entwicklungszustand, Art der Nutzung und – je nach Zone – ein Bezugsgrundstück mit bestimmter Größe und Tiefe.

Genau diese Bezugsmerkmale sind der Grund, warum eine einfache Multiplikation in die Irre führt: Der Wert gilt für ein Grundstück mit diesen Merkmalen, nicht für jedes Grundstück der Zone.

Wir nennen hier bewusst keine konkreten Werte für einzelne Lagen. Bodenrichtwerte werden regelmäßig fortgeschrieben; eine Zahl auf einer Website veraltet und würde Ihnen mehr schaden als nutzen. Rufen Sie den aktuellen Stand direkt bei der amtlichen Quelle ab.

Die drei häufigsten Denkfehler

Erstens: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche gleich Immobilienwert. Das ist falsch. Der Bodenrichtwert beschreibt ausschließlich den Boden. Das Gebäude darauf – sein Alter, sein Zustand, seine Ausstattung – geht überhaupt nicht ein.

Zweitens: Der Wert gilt für mein Grundstück genauso. Auch das stimmt nicht. Weicht Ihr Grundstück von den Bezugsmerkmalen ab – ungünstiger Zuschnitt, Hanglage, fehlende Erschließung, ungewöhnliche Tiefe oder Größe –, sind Zu- oder Abschläge erforderlich.

Drittens: Der Bodenrichtwert ist der Verkehrswert. Nein. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre – der Bodenrichtwert ist dafür nur einer von mehreren Bausteinen.

Wofür der Bodenrichtwert trotzdem nützlich ist

Als Plausibilitätsprüfung. Wenn Ihnen jemand einen Preis nennt, der sich mit dem Bodenwert der Lage überhaupt nicht in Einklang bringen lässt, sollten Sie nachfragen.

Als Argumentationshilfe in der Verhandlung, weil es sich um eine amtliche und damit schwer bestreitbare Größe handelt.

Und als Ausgangspunkt für die Bewertung unbebauter Grundstücke, bei denen der Bodenwert tatsächlich den wesentlichen Teil des Werts ausmacht.

Für eine belastbare Einschätzung Ihrer konkreten Immobilie ersetzt er den Ortstermin aber nicht. Genau dafür kommen wir zu Ihnen – kostenlos und unverbindlich.